Житловий кодекс: небезпечно для житла!

У Радянському Союзі сформулювали та намагалися реалізувати дуже незвичне для сучасного світу право. В його існування навіть складно повірити людям, котрі звикли до цинізму сучасних «правовідносин». Успадковане українською правовою системою, воно присутнє і сьогодні у Конституції України (ст. 47) та чинному Житловому Кодексі. Йдеться про право на житло, яке, по-суті, полягає в тому, що людина завжди матиме дах над головою. Єдині підстави для виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення прописані у статті 116:

“Якщо наймач, члени його сім’ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними”;

та статті 124, яка передбачає виселення людей з тимчасово займаного житла – гуртожитків і службових житлових приміщень, хоча з численними винятками (ст.125), ось тільки частина з них:

“Без надання іншого жилого приміщення не може бути виселено: одиноких осіб з неповнолітніми дітьми, які проживають разом з ним, інвалідів війни та інших інвалідів з числа військовослужбовців, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при захисті СРСР чи при виконанні інших обов’язків військової служби, або внаслідок захворювання, зв’язаного з перебуванням на фронті; учасників Великої Вітчизняної війни; сім’ї військовослужбовців; інвалідів з числа осіб рядового і начальницького складу органів Міністерства внутрішніх справ СРСР, які стали інвалідами внаслідок поранення, контузії або каліцтва, що їх вони дістали при виконанні службових обов’язків; інвалідів праці I і II груп, інвалідів I і II груп з числа військовослужбовців і прирівняних до них осіб; осіб, звільнених у зв’язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників”.

Ця розлога цитата наводиться, оскільки у ній добре відображаються принципи, на яких була заснована колишня правосвідомість.

Особливого значення набула норма 125 статті, за якою не можливо без надання іншого житла відселяти осіб, які пропрацювали більше десяти років. На практиці ця норма встановлює ще один спосіб отримати житло, крім черги. Саме цією нормою користувалися двірники та їх родини. Стаття ж 132 передбачала купу обмежень для виселення з гуртожитку без надання іншого житла.

Окрім фактичної неможливості виселення наймачів без надання їм альтернативного житла, у діючому ЖК договір найму є безстроковим – особа довічно є наймачем. Якщо наймач помирає, то наймачем стає хто-небудь з повнолітніх членів його родини. До того ж, цей договір є безоплатним – йдеться саме про реалізацію права, гарантованого державою, а не просто про комерційний договір з власником.

Проект нового ЖК повністю відкидає цю логіку, бо частини 2,3 статті 72 встановлюють право власника державного чи комунального житлового фонду укладати строковий договір з наймачем та не укладати з ним нового договору, коли спливе строк попереднього. Відповідно в спеціальній статті (ст. 77) про виселення наймачів першою ж підставою називається закінчення строку договору. Враження, що йдеться вже не про право на житло, а про специфічний договір оренди, підсилює стаття 106, яка чітко передбачає, що наймач має справляти плату за найм. На те ж вказує і розмитий опис підстав виселення:

“Договір найму (оренди) житла з державного та комунального житлових фондів загального призначення може бути розірваний на вимогу наймодавця (орендодавця) у разі порушення наймачем (орендарем) умов договору найму (оренди) житла в судовому порядку з підстав, передбачених законом”.

Про що йдеться? Про порушення орендарем умов договору – приватний принцип захисту інтересів власника замінює соціальні гарантії. Щоправда, замість вулиці, у випадку дострокового припинення договору судом з вини наймача, бідоласі з родиною повинно бути надане тимчасове житло (ст. 128). Але воно надається лише “особам, для яких таке житлове приміщення є єдиним місцем проживання, за умови що сукупний дохід таких осіб недостатній для самостійного придбання або найму житла” (ст. 105).

Tреба мати на увазі, що насправді ніякого фонду тимчасового житла немає і не буде створено. Щоб він існував, треба з бюджету профінансувати будівництво чи придбання помешкань для нього. Але, щоб позбутися звинувачень, відмови у наданні тимчасового житла службовці зможуть аргументувати «достатністю» сукупного доходу. В проекті відсутні вказівки на те, хто і як проводитиме оцінку тих доходів. На практиці це означатиме не неможливість посадовця відмовити, а неможливість його аргументовано «притиснути». Всі вже давно переконались, що в спілкуванні з органами влади в Україні людям дозволено лиш те, що дуже добре прописано і заздалегідь оплачено.

Окрім комерціалізації житлового найму, в проекті ЖК знайшли відображення ще дві страхітливі тенденції. По-перше, проект передбачає нав’язування управління та утримання нежитлових приміщень незалежно від бажання мешканців багатоквартирних будинків. Ми просто стаємо співвласниками ліфтів, покрівель, інженерних мереж та іншого гнилого, іржавого, трухлявого, аварійного начиння наших будинків (частина 2 статті 137). При цьому колишні власники – держава, місцева громада – не зобов’язані провести за свій рахунок перший капітальний ремонт після приватизації, на відміну від сучасних правил. За статтею 165 проекту вони лише «беруть участь у фінансуванні шляхом надання цільової адресної допомоги з державного та місцевого бюджетів» – відтепер державою ця фінансова участь розглядатиметься саме як «допомога», а не виконання обов’язку перед людьми, на яких перекладений тягар комунального господарства. Очевидно, що при складанні бюджетів витрати на приведення житлових будинків у стан гідний людей не будуть великими, якщо взагалі будуть заплановані. Інакше не зрозуміло – чому ж ці витрати не були закладені доci?

Чутки про те що усюди автоматично з’являться ОСББ, невірні. Насправді можливий варіант навіть гірший. Те що ми стаємо співвласниками зношеного майна ще не означає, що управлінські структури однозначно визначені – мешканці багатоквартирних будинків можуть найняти професійних управлінців на стороні. Так чи інакше, але від витрат на управління вже буде не втекти. Проект досить конкретно описує як саме мешканці мають управляти та утримувати, збирати та накопичувати на це гроші. Щоправда, не описує де ті гроші візьмуться. Але ж це не проблема законодавців… Особливо таких талановитих чародіїв, які можуть поза волею особи зробити її співвласником руїни.

По друге, схоже, що цей проект ЖК має на меті революціонізувати суспільство, оскільки вбиває позитивне уявлення про приватну власність. Для пострадянських фантазій про «своє» характерне відчуття недоторканності чи хоча б відносної захищеності власності. Але від того доведеться відвикати з набуттям новим Кодексом чинності. Немов на замовлення будівельних компаній проект містить декілька норм, які змусять позбутися впевненості у завтрашньому дні будь-якого дрібного власника нерухомості в інвестиційно-привабливій місцевості. Проектом вирішили впорядковувати процеси відселення власників в разі реконструкції кварталів, районів, зносу будинків, їх реконструкції.

Перше, що кидається в вічі, це використання в цій важливій частині проекту дуже розмитого терміну «компенсація» за забрані помешкання та земельні ділянки в разі комплексної реконструкції кварталів. Якою має бути компенсація не зрозуміло, вона просто «надається у відповідності з законом». Але, якщо подивитись у Цивільний Кодекс, побачимо у статті 350, 351 мова йде про «викуп» власності у зв’язку з суспільною необхідністю. У статті 353 мова йде про реквізицію, для якої має бути здійснена оцінка і відбутись «попереднє повне відшкодування вартості». Немає терміна «компенсація» і в законі «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності». Чому тоді автори проекту не захотіли використати добре зрозуміле словосполучення «повне відшкодування»?

Йдеться тут не просто про “ляп”, оскільки у тому ж розділі бачимо ще декілька «помилок» того ж спрямування. У статтях 167, 168 йдеться про відселення у зв’язку реконструкцією чи зносом будинку, але про право власника квартири у такому будинку на інше житло у цих статтях «забули»! У випадку зі зносом ще є посилання на загадкову компенсацію, а от у випадку з реконструкцією – взагалі нічого. Все геніальне просто – замість того, щоб довго розписувати схему позбавлення майна тих, хто заважає елітній забудові, народні обранці викреслили можливість реалізувати право на це майно.

Взагалі від частин 4,5 статті 166 проекту віє могильним холодом: зовсім не зрозуміло відповідно до якого закону має надаватись компенсація власникам житла, земельних ділянок забраного підчас реалізації інвестиційних проектів. Чому взагалі у зв’язку з чиїмось проектом в мене мають забрати власність, а замість неї дати компенсацію?! Це що – відверта вказівка на соціальну нерівність? Автори законопроекту бажають закріпити в законі стан речей, за яким людина, в якої є гроші на інвестиційний проект в масштабі кварталу (тобто сотні мільйонів), є привілейованою особою. Її проекти, взагалі бізнес інтереси мають на рівні акту, названого «Кодексом України», бути визнані державою важливішими за права власності всіх, в кого інтереси «дешевші»?

Дуже капіталомісткі будівельні проекти під силу небагатьом гравцям ринку нерухомості. Однак ці особи достатньо могутні, щоб не просто заносити хабарі, а під себе змінювати правила життя в суспільстві. Якщо для їх вигоди, їх прибутку чиясь власність є перепоною, то треба просто змінити правову природу тієї власності. Непорушність права можуть собі дозволити лише ті, в кого достатньо ресурсів для утримання законодавців та правоохоронців. Всі інші, за думкою «інвесторів», мають жити надією на те, що їхні інтереси співпадуть чи не перетнуться з інтересами багатіїв. Але таким надіям не має змоги справдитись. По-перше, за логікою розвитку українського підприємництва, в першу чергу треба захопити найкраще з уже існуючого. Hайкращі земельні ділянки вже зараз забудовані та обтяжені правами ніщєбродів – нашими правами на власність, на дах над головою. По-друге, за загальною логікою капіталістичних відносин, прибутковий інтерес має проникнути в усі сфери життя. Житлові відносини у світі гонитви за вигодами не можуть бути спрямовані на гарантію права гідного рівня житла, непорушності власності. Єдиними справді гарантованими правами вже зараз є і мають залишитись права на отримання прибутку та нагромадження капіталу, а ми з поки що своїми квартирами цьому заважаємо. Новий житловий кодекс допоміг би вирішити обидві принципові проблеми – прибрав би заваду для бізнесменів, яким хочеться вичавити гроші з уже зайнятих ділянок, та повністю комерціалізував би житлові відносини.

Нещодавно один з авторів розсмішив тим, що виселень за новим ЖК боятись не треба, бо в разі незгоди можна звернутись до суду. Приємно, що саме право бути стороною у судовому спорі ще не ставиться під сумнів. Можна увити, що скоро питання про позбавлення власності можуть віднести до наказного провадження як безспірні. Однак і смішно, і сумно від того, що депутат вважає, що народ України можна заспокоїти посиланням на судову владу. Наші судді фактично позбавлені можливості за відсутності норми, чітко прописаної на користь біднішої сторони спору, захистити її майно від зазіхань «інвесторів». А проект житлового кодексу нормами на нашу користь взагалі небагатий.

Влада дещо прорахувалась із цим законопроектом – забула, що люди ще писемні. Забула, що саме кияни найзапекліше протистоять забудовникам. Мабуть, вважає, що до наступних виборів люди якимось чином зможуть забути, не помітити те, що в них вкрали нерухомість. Але обізнаний – означає озброєний. Мешканці міста, посеред якого стирчать будівлі органів державної зради, вже – досвідчені захисники своїх інтересів. Навряд чи вдасться прийняти цей проект без бою в переносному, а може й прямому сенсі.