Тетяна Монтян: як зробити спільне майно справді спільним

Переможуть ті, хто вивчає закони

Україна розчарована. До влади приходять одні й ті ж люди, циклічно змінюються олігархи. Єдина справжня мета у них – вибудовувати вертикальну монополію влади, яка пронизує все, що може давати гроші. Не варто бути наївними і чекати, що в державі щось зміниться доти, поки ми не знаємо, що відбувається в наших власних будинках: хто і навіщо нав’язує нам злодійкуваті ЖЕКи, взяті зі стелі тарифи, хамок-консьєржок і лікеро-горілчані лотки на дитячих майданчиках.

Революція ця відбувається не на вулиці, і роблять її не натовпи з прапорами. Переможуть люди, які вивчають закони і можуть об’єднуватися. Але тут все дуже непросто. Як знищити ненависний ЖЕК і створити ОСББ, якщо для цього немає достатньої законодавчої бази? Чи не стане перехід до ОСББ стрибком з вогню та в полум’я? Чому влада так популяризує ОСББ і що збирається на цьому заробити? Чому можна вже зараз ігнорувати ЖЕКи і не платити їм за послуги? Хто справжній господар вашого будинку? Як перемогти ЖЕК в суді?

Про все це розмірковує відомий адвокат, що займається реформуванням ЖКГ та створила у своєму будинку ОСББ, Тетяна Монтян. Є надія, що з допомогою журналістів і юристів революція завершиться перемогою – втім, легких відповідей на запитання немає, про що свідчить бувала в бувальцях біта в машині Монтян.

«... І якщо ми хочемо, щоб було куди повернутися –

то час повернутися додому»

- Почнемо з нуля: що таке дім. Будинок – це спільна неподільна власність усіх власників приміщень у цьому будинку. Тобто, всі люди, які володіють у цьому будинку квартирами та нежитловими приміщеннями, є співвласниками будинку як цілісного майнового комплексу.

Комплекс складається із земельної ділянки, на якій стоїть будинок (плюс прибудинкова територія), з комунікацій і самого будинку. Сам будинок, у свою чергу, складається з квартир і нежитлових приміщень у приватній власності конкретних осіб, і з неподільного майна, до якого належать сходові клітки, підвали, горища, дахи, інженерні конструкції і т.п. Це загальне спільне майно. З фізичної точки зору. Дім – це цілісний ресурс з характеристиками даного ресурсу (його вартість і вартість підтримання його в тому стані, в якому його хочуть бачити люди).

- Ви сказали з фізичної точки зору, а з юридичної сторони?

- Тепер переходимо до юридичної сторони питання. Власникам будиночка в селі простіше – якщо він один, то сам вирішує, як йому обслуговувати свій будиночок. Двоє – вже домовляються, але навіть удвох деякі люди примудряються влаштовувати такі мордобої, що ридає вся міліція. Кайдашева груша – це класика.

По-науковому ця проблема називається «неналежні алгоритми вирішення конфліктів між співвласниками неподільного майна». У нас у країні «належних алгоритмів», на жаль, немає. Якщо кілька людей можуть домовитися на основі справедливості і осудності, все гаразд. Але здебільшого люди такі, що керуються ірраціональними причинами – «вона не так подивилася на мого чоловіка 30 років тому, тому я проголосую проти її обрання в правління в ОСББ і всім розповім, що вона повія і злодійка». Це реальна історія в одній реальній п’ятиповерхівці.

Подібних історій – мільйон. Навіщо потрібні належні алгоритми вирішення конфліктів між співвласниками неподільного майна? Та для того, щоб такі ірраціональні особистісні стосунки не заважали керувати загальним ресурсом, інакше багатоквартирний будинок перетвориться на руїну.

Так от. Будиночок на двох осіб у БТІ реєструють абсолютно спокійно – ½ Пупкину, а ½ Дрюпкіну. А от наші багатоквартирні будинки взагалі ніколи і ніде не враховуються як цілісні майнові комплекси з позначенням ідеальних часток та вказуванням імен власників цих частин. Тобто, будинок – це щось на кшталт міні-акціонерного товариства. У кожного є певна кількість акцій, яке відповідає ідеальній частці кожного власника в будинку. То як можна управляти акціонерним товариством, якщо ти не знаєш, хто акціонери і скільки акцій кожному з них належить?

- Тобто, це законодавча проблема?

- Величезна законодавча проблема! Проблема нашої країни в тому, що, на жаль, вирішити її може тільки міністерство юстиції. А ним, на жаль, керує Лавринович зі своєю другою юридичною освітою, і він не підозрює навіть про наявність такої проблематики.

Це одна з найскладніших галузей і в юриспруденції, і в біхевіористиці, й у психології: як змусити групу індивідуумів з найрізноманітнішими інтересами діяти на користь групи.

У багатоквартирному будинку люди дуже різні – одні хочуть жити в ньому довго, вони вклали гроші в ремонт, у них поруч садок і робота… Інші – купили житло з метою скинути бабло і тепер здають ці квартири. А є й маргінали, яким взагалі все байдуже; є пенсіонери зі старечим маразмом, які просто фізично не в змозі усвідомити, що будинок – їхня спільна власність, і належить не ЖЕКу. У будинку, крім того, можуть жити власники ЖЕКу, які зацікавлені в тому, щоб «людці» ніколи-ніколи не домовилися між собою.

І ось весь цей веселий конгломерат треба змусити якимось чином приймати колективні рішення. Мушу зауважити, що в нашій країні лише 0,1% ЖЕКів працює легітимно – там, де люди прийняли рішення створити ОСББ, а потім уклали договір з конкретним ЖЕКом. Решта 99,9% ЖЕКів працюють нелегітимно з тієї простої причини, що ніколи будинки не ухвалювали колективного рішення про те, щоб конкретний ЖЕК обслуговував конкретний будинок.

- Як такі ЖЕКи з’являються?

- Одні залишились у спадщину від СРСР. Інші створені приватно вже за часів незалежності. Взагалі, вважати, що ЖЕКи нібито є комунальними – насправді дурість. Всі ЖЕКи комусь належать. У кожного є офіційний чи неофіційний господар, який доїть конкретний ресурс – будинки, які обслуговуються даними ЖЕКом.

У Цивільному кодексі в нас написано, що спільною власністю розпоряджаються власники за їхньою взаємною згодою. Однак, не прописано, в якій же формі має бути виражена ця згода. Добре, якщо люди примудрилися створити ОСББ. Але чисто теоретично, якщо це спільна власність, тільки спільні власники повинні в будь-якому вигляді ухвалити колективне рішення. А от за яким алгоритмом приймати це рішення, у нашому законодавстві прописано дуже і дуже погано, та й то – тільки в Законі про ОСББ.

- Навіть математично визначитися з цією проблемою неможливо?

- Добре, якщо всі мешканці здатні узгодити певне питання. А якщо – 50/50, то як рахувати?

Тепер переходимо до Закону про ОСББ. Подібний маразм знайти важко. По-перше, маразм у тому, що встановлена норма на установчі збори: один власник = один голос. Це маячня. Не може людина, у якої 10 квадратних сантиметрів, успадкованих разом з десятком інших спадкоємців улюбленої бабусі, і людина, яка володіє двома поверхами, мати по одному голосу! Абсурдно.

Ще нюанс: для того, щоб створити ОСББ, для початку треба визначитися зі списком співвласників. Визначитися ви можете, наприклад, купивши цю інформацію, задіявши корупційні зв’язки в БТІ, попросивши знайомих ментів, прокурорів, суддів, нотаріусів, програмістів (а тепер ще й виконавчі служби вийшли на ринок торгівлі даними відомостями, бо їх теж підключили до бази). Але де у простого роботяги або домогосподарки корупційні зв’язки, щоб купити цей список?

Залишається тільки бігати по квартирах. В абсолютній більшості квартир людину просто пошлють. Спробуй змусити нашого обивателя надати сусідові, якого він бачив від сили 10 разів, копію правовстановлюючих документів.

У такій ситуації опиняються люди, які намагаються створити ОСББ. У них немає можливості знайти список співвласників, а без нього не можна провести збори, порахувати кворум і т.д. Далі, припустимо, купили списки, провели установчі збори, якось зареєструвалися. Виникає нова проблема – не хоче людина, яка має два поверхи, мати ту ж «вагу», як власник десяти квадратів.

Тому в статутах прописують пайову участь. І тут виникає перешкода – порахувати вдається виключно за квадратними метрами. Це дуже незручно, набагато простіше рахувати за ідеальним частками. Але ні БТІ, ні Мін’юст, ні експерти в КНІСЕ (Київський Національний Інститут Судових Експертиз –  Авт.) категорично не хочуть розбивати багатоквартирні будинки на ідеальні частки. При тому, що це елементарно робиться в приватному секторі (там розбивають на будь-які частки – у мене по одній справі є 27/600). Хоча зобов’язані, і у них навіть є відповідна нормативна документація.

Їх може змусити тільки верховна влада шляхом тиску. Але міністр юстиції Лавринович не підозрює про наявність такої проблеми. А крім нього, ніхто не може нагнути його ж міністерство і той орган, який займатиметься реєстрацією майнових прав. Бардак починається тому, що в нас немає передумов для можливості прийняття колективного рішення. Немає законодавчо закріпленого права мешканців отримати список власних сусідів.

- Треба враховувати, в якій країні ми живемо. Далеко не кожен хоче, щоб його особиста інформація була в чиємусь розпорядженні.

- Але ці бази продаються на Петрівці – правда, неповні, але все ж таки. Ними володіє безліч чиновників!

Гаразд, нехай ця інформація буде доступна не всім, але повинен бути так званий легітимний інтерес. Це моє право – дізнатися, хто мій сусід. Я мушу знати, з ким несу відповідальність за наш цілісний ресурс у вигляді багатоквартирного будинку. Плюс, не знаючи ідеальної частки, неможливо правильно розділити на всіх витрати на утримання будинку.

І ось такі законодавчі прогалини вкрай заважають. Дуже наполегливі люди примудряються рулити будинками на користь мешканцям. Однак тими ж законодавчими розбіжностями користуються негідники й покидьки. Вони сяк-так щось реєструють, а потім починають доїти будинок ще жорсткіше, ніж доти його доїв ЖЕК. Таких прикладів – вагон.

Ще одна проблема – давно відомо, що групи різного розміру мають абсолютно протилежні характеристики. Маленька група (в даному випадку, малоквартирний будинок) характеризується залученням кожної людини в процес. Кожен знає, що має суттєву частку, і мотивований приймати участь.

Як мотивований співвласник у великій групі? Як в єврейському анекдоті, коли рабин попросив кожного принести в синагогу по пляшці горілки. Сара говорить: «Абраша, та налий в пляшку води, там всі принесуть горілку, хто помітить?» Коли рабин вилив у казан все, що йому принесли, в казані виявилася чиста вода. Тобто, раціональний член щодо великої групи не буде діяти в загальних інтересах, бо сподівається, що всі інші це зроблять, а він все одно отримає загальне благо.

Під таку характеристику підходять 700-квартирні монстри. А законодавство треба прописати і під більші групи, й під менші! Наші законодавці не розуміють, чому в них це не виходить. Є простий рецепт: для того, щоб зберігалися позитивні характеристики малої групи якомога довше, необхідні додаткові чинники.

Наприклад, повна інформованість і прозорість (усі власники, всі доходи, витрати, надходження). Юридична, фізична, соціальна інформація про ресурс. Люди повинні знати про те, в якому стані перебуває їхній будинок, про правовий статус кожного приміщення і будинку загалом, прибудинкової території, межових знаків… Вони повинні розуміти, з ким лаятися за парковку і де поставити паркан. Де починається і закінчується відповідальність за комунікації – наша і Водоканалу. І якщо прорве, як міряти тепло, хто оплачує тепловтрати ... І таких питань мільярд.

- Ви ж самі боролися і створили ОСББ, як вийшло у вас?

- Це новий будинок з великими квартирами і заможними мешканцями, раніше – абсолютно роз’єднаними. Мешканцям довгий час було простіше платити ЖЕКу-злодію (і всі знали, що він злодій), ніж витрачати час і нерви на об’єднання.

Але настав момент, коли ситуація змінилася. У нас раптом почав протікати дах. Люди, які ЖЕКу платили, написали скаргу, а ті їм – образливу відповідь типу «чорта з два ми робитимемо ремонт». Тоді я сказала – шановні, а чи не здається вам, що ремонт даху, якщо скинутися в 300 грн., коштуватиме дешевше, ніж відновлення дорогих євроремонтів?

Я склала кошторис. Семеро чоловік грошей так і не здали – мовляв, вони платять ЖЕКу. Дах ми зробили. Після того люди нарешті зрозуміли, що даремно вони платять ЖЕКу.

Вирішили зробити ганок – десять років ноги об нього ламали. Сусіди напосілися на тих сімох, які «платять ЖЕКу», і вони зрештою теж доздали за дах і здали на ганок.

Коли ремонтували дах, ЖЕК сміявся – мовляв, ремонтуйте, а ми це собі в актив запишемо. Коли ремонтували ганок, ЖЕК захвилювався і почав погрожувати нашим робітникам. Я взяла своїх синів, підлітків-боксерів, прийшла в ЖЕК і сказала начальниці: «Слухай, коза, тільки спробуй ще раз підійти до мого дому. Будеш летіти так, що і груди силіконові НЕ спружинять!». А співробітнику ЖЕКу, який спробував мені погрожувати, сини мої сказали: «Чуєш, дядько! Ти! Тихіше будь».

У результаті крига скресла. Ми знайшли сусіда, котрий погодився бути нашим головою. Зібрали інформацію про власників, провели збори, зняли їх на відео, запросили туди чинуш з райдержадміністрації. Зареєструвалися, отримали рахунок і печатку. У підсумку – провели загальні збори, на яких ухвалили рішення взяти будинок під власне управління.

А потім ми найняли охоронну фірму і просто фізично викинули ЖЕК з нашої території. Ми відключили їх від потоку грошей, викинувши ЖЕКівські платіжки і роздавши свої. І от тоді ЖЕК остаточно «відбрунькувався» від нас, розірвав договори з монополістами, а ті, у свою чергу, почали співпрацювати з нами. От і все. Але ЖЕК в особі його власника Мхітаряна довгий час оскаженіло опирався!

- Мхітарян - це, випадково, не з родини-власника «Познякижилбуд»?

- Так, саме він! Депутат від ПР, один з найбагатших людей країни. Так що нам боротьба далася нелегко. ЖЕКи чинять опір: підкуповують ініціаторів створення ОСББ, пропонуючи їм квартири у кращому будинку. Створюють фальшиве ОСББ чи підкуповують монополістів, щоб вони не укладали договори з новоствореними ОСББ – і це найпопулярніший шлях.

- До речі, «Київенерго» і Водоканал не поспішають підписувати індивідуальні договори з кожним мешканцем конкретно. З деякими мешканцями процес затягується нібито через те, що будинок не набрав певного відсотку бажаючих. Що радите в таких випадках?

- Монополістів складно змусити клопотатися з 300 споживачами в кожному будинку. Їм і так добре. Вони, звичайно, зобов’язані укладати договори, але змусити їх можна тільки силою – колективною скаргою до Антимонопольного комітету, наприклад.

- Ви амазонка, сини боксери, в будинку знайшлися активісти. Що робити іншим?

- Так, не всі такі хорти! Прості люди навряд чи впораються з чинним законодавством. І якщо в них немає реально бойового колективу, який готовий попервах присвятити цій справі кілька місяців, нічого не вийде.

- Тобто, заклики влади створювати ОСББ - не більше ніж популізм?

- Це брехня і популізм! Зараз створення ОСББ – чиста авантюра. Але ті, хто закликає до цього «нагорі», цілком щирі: вони чудово розуміють, що ресурс потрібно віддавати людям. Адже «держава» більше не може лагодити у кожної бабусі унітаз і вникати в проблеми кожного будинку.

От я запитую людей, котрі скаржаться на владу: невже це Янукович викидає презервативи з вікон вашого будинку? Невже це Льовочкін помочився у вашому ліфті, а Азаров написав слово з трьох літер у вас на стіні? Ні, це ви самі кидаєте сміття, а ваші собаки гидять на прибудинковій території. Це ваші діти обмалювали всі стіни з балончиків і поламали всі лавки та дерева. Це ви не можете дійти консенсусу з сусідами.

Однак, люди не можуть домовитися ще й тому, що немає у них зручного інструменту – алгоритму. Поки наші люди не навчаться об’єднуватися хоча б на рівні своїх будинків, вони не зможуть почати об’єднання на більш високому рівні, хоча б на рівні кластерів будинків («зав’язаних» на загальні комунікації) і мікрорайонів.

- Та хоча б на рівні під’їздів!

- Ось я про те й кажу. А ще – обов’язково треба прописати в законі про ОСББ можливість попід’їздного об’єднання в межах одного будинку. Чому законодавство нерелевантне для величезних будинків, я вже пояснювала: практично неможливо «зібрати до купи» 700 квартир. А по одному під’їзду величезного будинку цілком можуть домовитися.

Потрібно створювати так звані «вкладені структури». Адже і квартира – це вкладена структура в одному будинку. Там може бути десяток власників, які хоч вбивати один одного можуть, але все одно – це одна квартира в цьому будинку. Точнісінько так само, слід зробити таку структуру на рівні під’їзду. Або на рівні поверху в будинках готельного типу, де один під’їзд, але багато квартир на поверсі.

Людям з великих ресурсів потрібно дозволити об’єднуватися невеликими групками із загальними інтересами. Ну, неможливо законодавство, пристосоване для малих груп, екстраполювати на великі – і змусити його застосовувати. Одна справа, коли в людини 1/20 або навіть 1/157 частка в будинку, але коли у людини – 1/1000, вона, звичайно, поставиться байдуже, тому що від неъ нічого не залежить - «А хто я такий? Я мураха ». Ось у чому трагедія.

- Але, врешті-решт, чи можуть юристи зібратися і якось змінити ситуацію?

- Але ж я написала законопроект ще у 2006 році! Але поки на «ключовій точці реформ» сидить Лавринович, нічого не зрушиться. Він не розуміє ситуації. Це – одна з найжорстокіших менеджерських помилок Януковича. З тією ж Лукаш можна було б знайти спільну мову – вона розумний юрист, але Лавринович – це безнадійно.

- При такому законодавчому колапсі які є істотні можливості боротися з ЖЕКами?

- Можна не платити. А потім боротися з позовами ЖЕКів у судах. Адже ЖЕК не може довести свою легітимність і навіть факт надання послуг.

Покажіть колективне рішення нашого будинку, що саме ви нас обслуговуєте. І розпорядження адміністрації не підходить – адже вона не є власником будинку. А якщо ви дійсно надали якісь послуги, я готовий їх оплатити. Тільки покажіть конкретний розрахунок, акти виконаних робіт – і вкажіть мою частину, мою ідеальну частку в цих витратах. Тому що в законі написано, що я зобов’язаний компенсувати мою частину витрат в утриманні будинку. Отож, дві цифри мені, будь ласка: скільки ви витратили на утримання, і яка моя частка.

Після цього будь-який ЖЕК сідає на дупу. Але, на жаль, менталітет нашого народу такий, що вони будуть платити будь-кому, хто надішле платіжку.

- Пієтет перед папірцем.

- Так! Навіть у нас в ОСББ – якби незадоволені припинили платити, я б змучилася бігати по судах стягувати. Просто кожна людина вирішила – вони перемогли, значить, ляжемо під переможця.

Наші люди не настільки юридично підковані, щоб боротися проти заангажованих суддів. Не секрет, що більшість суддів, які слухають ЖЕКівські справи, отримують хабарі від власників приватних ЖЕКів і «сидять на абонементі» у місцевих чиновників, які є фактичними власниками комунальних ЖЕКів.

Але власники приватних ЖЕКів вже не завжди в змозі доплачувати "нагору", тобто до апеляційних судів. І, тим більше, для них нерентабельно купувати суддів Вищого суду. Щоправда, туди мало хто з мешканців проривається. Але той мізер людей, які прориваються, отримують цілком розумні рішення. І є приклади. Так що справедливість є, за неї варто боротися.

- Чи існує в Україні поняття «прецедент»? Якщо хтось вже виграв суд, чому це рішення не застосовується автоматично в схожих випадках?

- На них можна посилатися, але не факт, що суд візьме це до уваги – у нас немає прецедентного права. Але поширювати такі рішення корисно. Нехай судді, не куплені ЖЕКами, хоча б скопіпастять уже готове рішення іншого суду і підставлять прізвища «своїх» сторін у справі. Багато суддів саме так і робить.